谢谢周总的详细介绍！接下来我们想听听超级大盘名园产品的设计情况，请岳总再给我们说一说。
【岳大钧】产品还是要符合市场需求。我们的客群定位就不再赘述了，30－40岁的客群他所考虑的并不是像一般比较年轻人群，年轻人群毕竟他的事业发展属于初期阶段。一旦进入到30岁以后，他的想法一定是比较长远的，从置业角度来讲，一定是一次到位的。目前90平米以下就不能满足他们家庭生活的需求，从产品本身来讲，我们属于中大户型，在100－140平米左右的，适合一个家庭做长远的规划。
【岳大钧】房山京西这个区域来讲，AG旗舰厅官方网站距离上是有一段距离的。但是，我们也考虑到必须要付出的生活成本，包括交通成本在内，尽量压低整体的生活成本。在全发展中国家来看，置业主家庭收入一般来讲三分之一要投入到居住的需求上，越成熟的国家在住的支付上越高。对于整个家庭经济的计划来讲，大部分的家庭家人一辈子收入都给了国家税务部门和银行，这对人的生命品质来讲，一辈子就为了一个居住的“窝”，付出了一辈子的生命，这并不合理，我们也不鼓吹这种概念。像日本东京，现在有人租房，算了一笔总账，觉得买房子是付出了一辈子的青春跟生命。从名园这个角度，在郊区必须要满足生活的需求，我们在配套上、产品的规划上，我们大而且户数多才能养得起这些配套。名园的生活配套不脱离现实，能够让这个配套持续、长久的为这个小区的业主服务。在首都北京国际性大都市考虑到国民收入的水平，再考虑到我们客群的年龄段，为整体的客群做一个比较长远的规划，这是名园的理念。
【岳大钧】产品本身来讲，为了满足客群在这里生活的需求。从整个环境来讲，我们达到了45％的绿化面积。同时，商业的配套、生活配套很齐备，每个家庭都也配套的商业功能，针对每一位业主个体的情况进行服务。针对北京西部包括海淀区域，各个年龄段的人做一个长远的规划，经济的负担、生活的成本、生活的需求。我们会有一个整体的规划和想法，谢谢！
【主持人 张学冬】谢谢岳总！岳总谈了自己的超级大盘的产品规划以及自己的看法。下一个议题大家畅想一下本区域的未来。昨日的顺义售价只有4300，产品的外立面以涂料为主，今日的顺义产品价格达到6200－6500，产品细节达到精致。今日的顺义地产项目不仅是为当地购房者提供产品，而是更多面向本区域以及北京市场。昨日通州2003年的价格只有3000左右，今日的通州均价达到6500左右，甚至有可能超过8000。不同的区域的未来都是无法想象的，请今天到会的嘉宾充分发挥想像，当然这些想像是建立在当地区域住宅市场土地放量以及各种规划下对本区域未来产品做一个描绘。
【林卫斌】我的位置是近水楼台先得月。北京市国六条以后房子出现脱销现象，很多开发商先开发市区里的产品，因为2008年马上就到来了，市区的推广声音也弱化了。郊区成为消费者购房的热点，包括现在在亦庄开发了一个项目，是珠江新开发的项目。那边价格也达到4000－5000，是6月份开盘的一个项目。我先畅想一下珠江国际城的未来，北京市两轴两带多的规划，通州区已经俨然成为一个希望新的。通州区产品一直是缺失的，目前面对一点的就是旁边的月亮城堡，15000多，它是度假型的，国际城是一种居家型的产品。
【林卫斌】现在农村转为城市的进程，加上农村户口的取消等等，都会加速城市化的进程。包括现在城市劳动力在禁绝，我们提速了12－15年的进程，房价肯定会稳步的上涨。人民币稳步每年在5％左右，也会伴随着房价8％左右的上涨。加上通胀的上升，房价也会上涨。房价整体的稳步上涨幅度在15％左右是一个合理范围。但是，目前房地产已经不再像以前那样作为一个热门项目，现在股票已经是一个很大的热门了。房地产会成为一个、稳定、保值的产品，根据个人住宅的需要和资金的沉淀，可以买房子作为将来长远的考虑，躲避人民币的风险。未来五年左右北京市房价每年会在10－15％左右的上浮，周边的房子会加大开发量，市场热度也会随之产生。我们开发商希望为市场提供好的产品，也让我们手中的土地创造更好的社会价值。个层面是经济价值，第二个层面为社会创造更多的住房。希望我们手里的土地不要光干一平米土地只盖一平米房子的事，希望盖出更多两平米、三平米，满足更多客户的需求，使得郊区的房子容积率也会逐步的上调，满足更多市场的需求。
【林卫斌】随着交通的发达、市政配套更多，医院、、商场等等的发展，使得郊区的生活成本进一步降低，郊区生活也会成为城市悠闲生活的另一个代名词，谢谢大家！
【主持人 张学冬】您认为未来北京房价的趋势在15－20％左右的上浮，2003－2004年通州区的房价上涨了20％左右，区域房价上涨速度是大的。同样，刚才周总谈到顺义区2005年9月刚刚进入顺义顺义的房价在4200，目前为止顺义的房价已经涨到6200，不到一年半的时间顺义的房价上涨了30％。价格的上涨肯定有它背后支撑的因素，下面请周总谈一下顺义区域将来的发展前景，以及区域规划及土地放量，以及区域利好的方面。
【周洁】先说一下我个人的观点。这一年半顺义房价上涨30％左右，我预计在明年的年底之前的房价应该比现在还会有20％左右的涨幅。顺义区这几年的发展快，刚才说顺义有很多产业链，跟其他郊区县不大一样。顺义是以现代化制造业以及高科技农业，或者几种支柱性产业作为顺义区域主要的收入。为什么顺义现在房地产开发滞后呢？这里是有客观原因的。顺义区域客群比其他的郊区县区域客群的购买力要强，为什么这么说？我们项目05年9月刚刚开盘的时候，一期有一些比较大的户型，比如四居室在150平米左右，当时的售价大概是60多万，不到70万，一开盘没有一个礼拜，一共72套基本上卖没了。很有意思的是这部分客户全部是自住，我们发现他们都是本地的老百姓。为什么之前没买房？通过客户的反馈说顺义本地没有好房子，找不到心里觉得合适的。06年五一的时候，四季花城亮相，顺义区域出现了档次比较高的房子，使得中人群购买力释放，这个可能是当地的客观的因素。
【周洁】再一个，08奥运会的召开。另外，北京到平谷的高速路要经过顺义的北桥地区，再一个顺义还规划了一个15号线。等等以上这些点，都使得顺义区域的房价会产生比较高的增长，它的价格也是可以凸显出来的。
【主持人 潘宇凌】最后请各位谈一谈各个区域的发展前景。燕郊相对其他区域价格相对比较低，未来会是怎么样的发展？
【曲靖】我99年就到燕郊了，那会儿燕郊房子本身产品形式比较低端，而且市政配套也不完善。经过短短几年的发展，这几年逐步完善。99年的时候房价应该是在八九百块钱，当然产品形式很差了，都是五六层的低板楼。我们的项目当时一期的时候是17万平米，销售周期在一年半左右的时间。当时消费者对燕郊这个区域认可度比较低，并且市政配套也不是很完善。99年去燕郊想到超市买点零零食吃都没有，近今年它发展的比较好，一些大型的连锁城市早已经进入燕郊了，这说明它的发展前景是高的。无论从市政配套还是从产品形式上，逐渐在更新换代。上上城二期建筑面积是26万平米，销售周期是10个月，当时产品形式以大两居大三居为主，主要面对的还是客户。户型比较大、总价比较高，当时的均价在2000多，一期的均价应该是在2000左右。上上城组团的放量是2006年12月1号放量，2887套房源，当时销售周期是15天回款是6个亿。
【曲靖】当时有上千人排队，房价大概是3000块钱左右，2007年3月18号放量是3557套，20天回款全部到位。这两次销售记录在北京也不是多见的，销售速度和回款速度在北京还是很少见的。另外，我们今年5月26号还有几天的时间，我们大放量3666套房源，现在已经有将近4300套客户在排号，现在想买这个房子也很困难，基本上已经排满了，再排的线万平米的放量。上上城二期界跟一期连在一起，一期二期加在一起是370万平米，这个在北京并不是很多见。
【曲靖】有一个媒体说，燕郊开发区以每天1块钱的速度在增长，我个人想法是每天应该至少有2块钱的速度在逐天递增。无论还是自住，燕郊是一个好地方。我一直在燕郊，我的工作和居住的地方都在这边，这边环境近几年的发展很了解。燕郊开发区都是井字路，四通八达。北京四环以来没有低于1万块钱的房子，老百姓很难接受的，只能放眼周边。其实也并不是这样。近几年北京的房产还是在一个转型期，发达国家城市郊区化已经转型过去了，中国是北京还有一点特殊性，老百姓只要能接受得了拥堵的交通，就愿意在北京楼多、人多，车也多，交通不好，居住环境也差很多。老百姓放眼周边并不一定是周边的项目价格低，我们的项目也有开奔驰、宝马去买房的，是产品品质低吗？不可能。有的客户追求舒适度、居住的环境，他可能把眼光放到周边。一些人在北京买不起房肯定要放眼周边。是产品还是低端产品，这一点没有严格的定义。
【曲靖】我们产品定位还是以年轻白领为主，在北京东部工作的。他有一点品味，有思想，他的工作年限不是很多，自己积累的资金不是很丰富。我们产品以中小户型为主，从40－135平米的都有，产品户型很丰富。这部分人群在北京东部工作的白领一族，我认为他是今后引领消费群体的一部分群体，是有消费实力的一部分群体。消费实力并不单纯指房地产，我们本身产品定位在25－35岁这个年龄层的白领一族，今后的消费者应该是这个年龄段的人群。另外，我们案名定位成上上城，主要针对客群的定位，年轻的、时尚的，有思想、有品味的这部分人群。
【曲靖】下面说一说我们的物业。买房子是一时的事，可住房子可是一辈子的事。刚才各个开发商也没有提到物业的问题，我说一下关于物业的问题。好多业主跟物业打交道很困难，跟物业发生冲突的现象屡屡发生。业主把物业告到法庭的事件也很多，我们开发商也会考虑到这个方面了。希望大家居住相互间不要干扰，达到一个纯净的居住空间，这样对物业管理也有好处。大户型消费群体和小户型消费群体作息时间都不一样，我们之前就考虑到了这么一个方面。我们成立了一个业主俱乐部，这个俱乐部主要为业主服务，为他们提供一些免费的体检、就业机会，一切的目的就是为业主着想；一切为了让业主找到一个舒适、和谐的居住环境。我就说到这，谢谢！
【岳大钧】房山区房地产开发时间比较晚，力度也比较小。它是一个文化、生态宜居的区域。过去房山区平均每年房价大概是以25％的速度在递增，对于未来我个人的看法至少维持在这样的水平。因为过去三年房山区政府从社会经济规划开发的角度来讲，变化的比较大。一切基础建设的完善使房山区不断往前走，郊区从整个土地的价格来讲，它的是不言而喻的。从整个老百姓购房置业来看，个是它的成长的空间，无论自住也好、也好，房价未来得发展是老百姓最关心的课题。个是它成长的空间；第二，它成长的速度。郊区相对市区土地成本要低一些。从去年北京市房价飞涨的速度来看，在市区短期已经远远不如前几年了。郊区购房环境、生活成本都适合人居。
【岳大钧】从近期来讲，它成长的家都看得到，的大。购房的人群必须要考虑它成长的速度，这几年房山区平均的成长速度是25％。从的角度来看，通州是一个好的例子，这说明一个现实，房地产置业眼光必须要放远。能真正转到钱的都是眼光放远，一窝蜂的买涨买高追高，从的角度来讲并不是很好。在这里还是高兴的给大家一个建议，在选择置业标的物的时候，除了考虑到家人的需求之外，从短期、长期的考量来讲，大家可以对郊区置业一个深入的靠林。
【主持人 张学冬】谢谢岳总！今天与会的嘉宾通过对郊区置业的价格、产品、区域配套、交通，以及区域的发展前景都进行了深刻的探讨。我们的探讨刚刚开始，我们会有深入的报道，并且我们会积极跟大家联系，进行采访。感谢大家雨天参加我们的论坛，今天论坛从各个区域产品和发展的角度谈了郊区置业的美好前景，下期新京报房产新闻部要单独做一个和网络合办的郊区置业的大PK，我们会请到代表区域的开发商以及、网友共同参加这个论坛，我们论坛我们会持续一周网民参与，希望大家关注，同时也希望大家参与，今天感谢大家的参与，谢谢大家！